*Melhor que o CDB do Banco Master*
A instituição que Daniel Vorcaro tenta vender para o Estado aceitou como garantia de um empréstimo milionário um terreno que valorizou 11 mil% em 36 dias
Melhor que o CDB do Banco Master
Quem chega ao bairro Geraldão, na periferia de Santa Cruz Cabrália, na Bahia, percebe logo que a área não é própria para o turismo de luxo, tão frequente nas badaladas praias vizinhas. Ali, a piauí encontrou barracos de pau a pique embrulhados em lona de plástico preta, crianças brincando peladas no barro e uma plantação de mandioca. O principal terreno do local é enorme, com 541 mil m2, mas é o avesso do sonho de um investidor de alto padrão: fica a quase 3 km da praia, é reivindicado por dezenas de famílias do povo Pataxó que estão ali instaladas e está rodeado por um bairro pobre cujos muros estão repletos de pichações do Primeiro Comando da Capital (PCC), organização criminosa dominante na área.
A história do imóvel é um capítulo das transações imobiliárias nebulosas que agora vêm à tona no bojo de outra operação controversa: a compra do Banco Master pelo BRB, o banco estatal de Brasília, anunciada em março passado e ainda sob análise do Banco Central.
No caso do Geraldão, o primeiro ato da transação aconteceu em 14 de junho de 2022, quando a Mar Azul Construção, Comércio e Serviços, uma empresa da Bahia, vendeu o terreno por 500 mil reais para a FXF Empreendimentos Imobiliários, de São Paulo. Menos de um ano depois, em 19 de junho de 2023, a FXF se desfez da área por 900 mil reais. Era um negócio e tanto, com uma valorização de 80% em pouco tempo. Mas a FXF vendeu o terreno em termos, porque o imóvel foi comprado pela Taipe Empreendimentos Imobiliários, firma do mesmo grupo da FXF. Na prática, ficou tudo em casa. Nessa altura, meados de 2023, outra empresa do grupo, a Griffood Brasil Alimentos, começou a negociar um empréstimo com o Banco Master.
Em meio à negociação, o terreno no Geraldão passou por uma reavaliação do seu valor. A Newmark, um escritório de avaliação de bens localizado na região da Avenida Faria Lima, em São Paulo, encarregou-se da tarefa. A Newmark disse à piauí que mandou um funcionário à Bahia para avaliar a área e cumpriu todas as normas do ramo. O resultado, no entanto, foi um espanto: o imóvel que em 2022 foi arrematado por 500 mil e revendido por 900 mil no dia 19 de junho de 2023, agora, no dia 24 de julho, pouco mais de um mês depois, era avaliado em cerca de 100 milhões de reais. Um colosso. Em 36 dias*, valorizou-se 11 mil%.
Com tamanho salto, a Griffood Brasil Alimentos tinha agora um terreno de 100 milhões para oferecer em garantia ao empréstimo que estava pleiteando com o Master. João Jacques Galvão Lima, representante da Griffood, disse à piauí que o próprio Master sugeriu que a Griffood contratasse a Newmark para avaliar o imóvel (a Newmark, por sua vez, afirma que não tem relações comerciais com o banco). Lima achou que se tratava de um pedido normal e, como precisava do dinheiro, atendeu à sugestão. Em dezembro de 2023, o Master aceitou a garantia do terreno no Geraldão e concedeu o empréstimo de 356 milhões de reais à Griffood, segundo a própria empresa beneficiária. Com isso, o imóvel passou a ser propriedade do Master – até que o empréstimo fosse devidamente saldado.
Para calcular o valor do imóvel em 100 milhões, a Newmark atribuiu ao metro quadrado a média de outros cinco terrenos localizados em lugares paradisíacos do litoral baiano. São imóveis à beira da praia, sem confusões fundiárias que remontam à chegada dos portugueses ao Brasil e localizados a até 23 km do bairro Geraldão. Diante da falta de coordenadas que apontem a localização exata dos cinco terrenos usados como referência, a piauí conseguiu visitar apenas três – e constatou de modo inequívoco: são incomparáveis.
A Newmark escolheu os imóveis por meio da internet, buscando anúncios de imobiliárias da região. Na avaliação final, à qual a reportagem teve acesso, a empresa usa um texto genérico para contextualizar seu trabalho, citando vagamente pesquisas de mercado, impactos da Covid e a guerra na Ucrânia, e ignorando a reivindicação indígena de posse sobre a área. A Newmark alegou que estudos do tipo partem do pressuposto de que os terrenos estão desimpedidos e dependem de informações passadas pelos proprietários. Na sua avaliação do valor comercial da área, a Newmark concluiu que o imóvel valia 100 milhões de reais, enquanto a liquidação forçada, ou seja, a venda imediata da terra sem tempo para negociações, geraria 71,2 milhões de pronto.
Na prática, no entanto, o Master tem em mãos um ativo podre, já que é evidente que o terreno do Geraldão não vale 100 milhões de reais, segundo todas as imobiliárias da região ouvidas pela piauí. Tampouco obteria 71 milhões de reais numa venda apressada. (No registro em cartório, atribuiu-se ao terreno um valor ligeiramente mais baixo, 97,8 milhões de reais, mas igualmente fictício.) Por operações assim, que jogam dúvida nos números do Master, o Banco Central ainda não aprovou a compra do banco pelo BRB, banco estatal de médio porte controlado pelo Distrito Federal, considerada a maior operação de salvamento de uma instituição bancária na história do mercado brasileiro (leia aqui reportagem da edição 224, de maio). A lista de pecados a serem expurgados não é curta. O mais conhecido é o histórico de rentabilidade excepcional do CBD do banco, de até 130% do CDI, muito acima da praticada no mercado e notoriamente insustentável (confira aqui outra reportagem sobre o tema, da edição 217).
Para Cristina Helena de Mello, professora de economia da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), o caso do terreno merece uma atenção mais detida. “Se o banco aceitou um bem de valor inflado ou de liquidez duvidosa, isso pode configurar um risco sistêmico ou indício de má conduta, o que cabe ao Banco Central investigar.” Segundo a especialista, é grave usar um território ocupado por indígenas como garantia. “Terras ocupadas por povos originários têm proteção constitucional e não podem ser livremente negociadas.” Para ela, em casos que envolvem potencial fraude na valorização do bem, como indícios de superfaturamento ou laudos irregulares, o caso também pode envolver o Ministério Público Federal e a Polícia Federal. “Principalmente se houver implicações envolvendo terras públicas, indígenas ou uso indevido de recursos do sistema financeiro.”
Santa Cruz Cabrália está na chamada Costa do Descobrimento, no litoral Sul da Bahia. Fica no ponto do litoral brasileiro em que as caravelas portuguesas de Pedro Álvares Cabral atracaram em 1500. Atualmente, é um município de 30 mil habitantes e graves problemas de violência. Em 2022, um ano antes do empréstimo do Master, o Fórum Brasileiro de Segurança Pública informou que Cabrália era a 24ª cidade com maior número de mortes violentas intencionais no Brasil.
Em sua área central, na linha onde fica o terreno que virou um bem milionário, a praia é urbana, cercada por um calçadão de concreto e pouco atraente, se comparada com outros destinos nos arredores. Foi considerando tais características, a violência e um cenário pouco convidativo para negócios de luxo, que um corretor de imóveis, que pediu para não ser identificado, começou a trabalhar para negociar a área no Geraldão.
Em julho de 2023, ele foi contratado por representantes da Taipe, então dona do terreno, para iniciar a montagem de um loteamento popular no espaço. “Foi tudo por telefone e correio”, lembra o profissional, que atendeu a piauí em seu escritório, em Porto Seguro.
Ele receberia 6% do valor de revenda do imóvel e mais alguns lotes. Sua entrada na jogada era uma forma de blindar o terreno contra outros eventuais investidores interessados e os próprios indígenas, que já tinham um grande acampamento adjacente consolidado e reivindicam a posse do terreno do Geraldão.
O corretor também recebeu a tarefa de fazer um estudo topográfico da área que pudesse ajudar a formar um preço atualizado do bem. Ele próprio, interessado na comercialização, fez um cálculo já extravagante, de altíssima valorização em relação aos valores oficiais: 10 milhões de reais, considerando o potencial para construção de conjuntos habitacionais e levando em conta a evolução dos indicadores do mercado, em relação aos valores registrados antigamente em cartório.
No começo de 2024, o corretor foi tomado pelo espanto. “De seis em seis meses, eu pego uma certidão no cartório de cada cliente meu. Eu peguei a certidão do terreno, e vi que tinha servido de garantia para uma operação de crédito de 356 milhões de reais. Eu tomei um susto.” Nas contas do corretor, considerando o valor do empréstimo garantido pelo imóvel e a avaliação do próprio terreno, sua comissão deveria agora ficar em 23 milhões de reais. O corretor obteve então uma cópia do documento que atesta que, hoje, a propriedade oficial do imóvel no Geraldão é do Master.
O corretor conta ter entendido que estava sendo envolvido em um golpe e, pior, levando um calote. Segundo ele, até aquele ponto, não havia sido feito nenhum pagamento pelo seu trabalho. Nesse momento, ele abandonou o cuidado com a área – e os indígenas ocuparam todo o terreno e o lotearam entre suas famílias. Decidiu, então, brigar por seus direitos. Juntou todas as informações de que dispunha: contratos, documentos do cartório, reportagens sobre suspeitas a respeito do Master e boletins de ocorrência, registrando o esforço para conter o avanço dos indígenas. Em agosto de 2024, ingressou na Justiça com uma ação de cobrança, pedindo o bloqueio liminar da matrícula da área e o pagamento da taxa de corretagem de 23 milhões.
Depois de analisar todo o enredo, a juíza Tarcísia de Oliveira Fonseca Elias, da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais no município, deu razão inicial ao corretor e viu uma “possível fraude contra o sistema financeiro” no imbróglio. Em março passado, a magistrada tornou indisponível o imóvel do Geraldão, ou seja, nada mais pode acontecer ali sem passar por avaliação prévia da Justiça. Além disso, determinou o bloqueio de 23 milhões das contas da Taipe e remeteu os autos aos Ministérios Públicos Estadual e Federal na Bahia. O caso segue correndo em primeira instância para análise do mérito.
O potiguar João Jacques Galvão Lima, de 59 anos, é o responsável pela Griffood, a tomadora do empréstimo com o Master. Seu nome não é citado em colunas sociais ou anúncios de fusões empresariais – pelo contrário, é um ser quase invisível de tão discreto. Para quem o procura em bancos de dados oficiais, uma das menções mais detalhadas – e recentes – está em um processo judicial no Ceará, no qual ele se apresenta como “pescador artesanal”. No documento, Lima requer gratuidade das custas processuais e se declara “pobre na forma da lei”.
A viagem da reportagem até a residência informada por Lima durou, no total, quase três dias, partindo de São Paulo, onde fica oficialmente a Griffood. Foram quase cinco horas de avião e sete de carro. A vila de pescadores fica na área em que, hoje, funciona uma usina eólica à beira-mar. É uma paisagem formada por dunas de quase 30 metros de altura, que se movem de acordo com a direção do vento. Poucos lugares no Brasil são tão intransponíveis.
Um grande portão interrompe a sinuosa estrada de terra que liga a rodovia asfaltada até o mar. Para evitar que aventureiros se percam nesse labirinto de areia branca, um segurança avisa que não é possível entrar no espaço sem a companhia de algum morador local. Vencido o entrave, a piauí leva mais 20 minutos contornando as dunas e chega até a vila de pescadores Praia do Xavier e Barra dos Remédios, no interior do município de Camocim (CE).
No processo judicial, Lima se declara “residente” da região, que fica quase na divisa com o Piauí. As distâncias demonstram o isolamento do lugarejo: fica a 385 km de Teresina ou 408 km de Fortaleza. É um povoado ermo, pequeno, onde moram cerca de trinta famílias – muitas sem acesso à eletricidade, apesar de conviverem com o barulho constante das hélices que geram energia com o vento.
Retalhos de plástico protegem buracos na estrutura da casa de pau a pique declarada como a moradia do responsável pela Griffood – mas ele não está lá. “Ele tem uma casa aqui, mas não vive aqui”, disse uma vizinha. Indagada se Lima seria pescador, ela silencia e estranha a informação. Mais tarde, diz lembrar-se que o forasteiro fez um curso recentemente para conseguir o título. “Mas não é pescador, assim como a gente.” Os moradores informam que a última vez que viram Lima na região foi em janeiro deste ano.
A primeira notícia concreta sobre o paradeiro de Lima vem de outro lugar: um sobrado em uma rua de paralelepípedo no bairro Edson Queiroz, na periferia de Fortaleza, o endereço da residência de uma das ex-sócias e administradoras da Taipe. Trata-se da advogada Renata Carneiro Barbosa Galvão, filha de Lima. Ela, aliás, entrou na companhia em uma data cheia de significado: 22 de dezembro de 2023, data em que o terreno foi alienado para o Master.
Renata Galvão disse que desconhece a tal operação. Sequer confirmou saber os nomes das firmas das quais ela própria fez parte ou das entidades do império empresarial ligado ao seu pai. Taipe? “Nunca ouvi falar.” Griffood? “Não tenho conhecimento.” Confrontada com a informação de que seu pai estaria envolvido com um empréstimo de 356 milhões de reais – hoje beirando os 500 milhões de reais –, a mulher de 30 anos foi taxativa: “Amigo, meu pai não tem nem cacife para ter tomado um empréstimo dessa proporção.”
A Taipe e a Griffood são companhias que, ao longo dos anos, fizeram frequentes trocas de sócios e endereços. A piauí esteve no bairro do Traviú, em Jundiaí, no interior de São Paulo, onde funcionam algumas unidades do grupo. São firmas ligadas por vínculos societários com indícios de uso de laranjas, como no caso da filha de Lima. No total, mais de oitenta empresas estão registradas nesse cipoal de firmas pelo Brasil todo. A maioria é do ramo alimentício. Mas há também entidades de outras áreas, como locação de imóveis e informática – uma galáxia de negócios em que orbita o nome do empresário Edson José Bandeira Braga Filho.
Responsável por um grupo que responde a 133 processos judiciais de dívidas e burlas tributárias, Braga Filho falou com a piauí por telefone. Não soube ou não quis falar sobre o empréstimo do Master. Afirmou que a Griffood é um nome sólido no ramo de comida congelada. Apontou Lima como dono da firma e colocou-o em contato com a piauí. A revista teve duas conversas com Lima. Na primeira, por telefone, ele estava desconfiado. Negou ter a pesca como profissão. “É meu lazer, meu hobby.” Segundo ele, o processo judicial com tal menção foi uma forma de ajudar, com recursos e advogado, os pescadores da vila contra as pressões para tirá-los de Barra dos Remédios, onde teria comprado um casebre para descansar.
Ele confirmou, no entanto, o empréstimo do Master. E deu a entender que o negócio envolveu mais do que o terreno em Cabrália. “O Banco Master fez uma operação e não foi só com a gente. É um pool de investidores”, disse, sem explicar detalhes do caso, alegando sigilo. De fato, dias antes da entrega do imóvel como garantia, houve a criação de um fundo de investimento, chamado Griffood Brasil, na Reag Investimentos, uma administradora cujo presidente do Conselho de Administração é João Carlos Mansur, velho parceiro de negócios de Daniel Vorcaro, o dono do Banco Master.
Um detalhe em documentos analisados pela piauí chama a atenção: em 2018, muitos anos antes do imbróglio atual, a Griffood informou à Receita Federal que um de seus contatos era um advogado chamado Antonio José Santos Guimarães, que vem a ser o atual “gerente paralegal” da Reag. A piauí ouviu um auditor fiscal da Receita Federal para entender o significado dessa coincidência que fez o mesmo nome aparecer na Griffood e na Reag. A repetição do nome, segundo o especialista, indica alguma relação de ordem fiscal entre as duas empresas. Mas a suspeita mais complexa é de que o empréstimo de 356 milhões seja uma operação para subtrair esse montante do banco, sem o conhecimento de investidores e conselheiros do Master. Em nota, a Reag não explicou a coincidência, mas informou que “não tem e jamais teve qualquer tipo de controle sobre a Griffood”.
A segunda conversa com Lima, pessoalmente, aconteceu em uma confeitaria no sofisticado Shopping Iguatemi, em São Paulo, na Avenida Faria Lima. Aparentando serenidade, apresentou-se como um empresário que foge dos holofotes. “Meu negócio é produzir alimento congelado”, disse, referindo-se a pizzas artesanais e croissants que, segundo ele, são vendidos para que companhias de renome coloquem suas marcas posteriormente. “Dou sustento através do trabalho honesto para mais de setecentas famílias.” Disse que sua filha só disse que ele não tinha “nem cacife” para tomar o empréstimo porque foi pega de surpresa pela reportagem. Acrescentou que a filha não conhece sua vida muito bem e que colocou o nome dela na sociedade da empresa apenas para ajudá-la.
Indagado sobre eventuais irregularidades na concessão do empréstimo e na avaliação do terreno usado como garantia, Lima disse que a situação deveria ser “sondada e verificada mais para cima um pouco”. “É lá do banco para cima. Onde é que eles erraram, se é que erraram alguma coisa, se fizeram alguma coisa de errado… Tem que ver o que está acontecendo com eles, né?”
Sustentou que uma parte do empréstimo de 356 milhões foi investida na Griffood e outra parte foi reaplicada no próprio Master. Mesmo assim, documentos indicam que a firma segue com dificuldades financeiras. Hoje, a Griffood possui 23 títulos de dívida registrados no Tabelionato de Protesto de Letras e Títulos de Jundiaí, em um passivo de 1,53 milhão de reais. Uma das firmas credoras ingressou com um pedido de falência contra a Griffood no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Não é incomum uma empresa pegar um empréstimo para ter caixa e ir fazendo os investimentos ao longo do tempo, segundo Roberto Luis Troster, doutor em economia e ex-economista-chefe da Federação Brasileira de Bancos (Febraban). Se é uma operação acertada ou não, diz o especialista, depende do que será feito com o dinheiro. “Se o crédito for usado em um empreendimento rentável e lícito que gere recursos para pagar o empréstimo, é uma operação inteligente. Se não for assim, é uma operação estranha, suspeita, e causa prejuízos.”
Para Lima, “valia a pena”. Indagado por qual razão pegou emprestado um dinheiro de que não precisava imediatamente, ele declarou: “Vou usar já, já.”
A piauí enviou nove perguntas sobre o episódio ao Banco Master. A instituição mandou uma nota afirmando que “a referida operação foi realizada em total conformidade com as regras previstas no Manual de Crédito da Instituição”. Disse ainda que “a operação já foi quitada e que o Banco não possui qualquer crédito com a empresa citada”. O Master não quis esclarecer como foi feita a quitação, nem se o crédito foi terceirizado para outra empresa, nem a data em que isso teria ocorrido, nem o responsável pela ação.
Na confeitaria do Shopping Iguatemi, Lima preferiu não entrar em detalhes sobre as suspeitas que pairam sobre a avaliação do terreno na Bahia. “O Banco Master, detentor do recurso, me emprestou dizendo que acatava aquilo como parte das garantias. Independentemente do valor, ele acatou e me liberou”, disse. Lima reivindicou sigilo comercial e bancário para não dar mais detalhes do caso. Não quis mencionar o pagamento da dívida, mas deu a entender que não houve quitação dos valores – aliás, a primeira parcela está prevista somente para 2026 e, no cartório, o terreno dado como garantia segue alienado. “Eu tenho um compromisso formal com ele [Master]. O risco tá nele [Master].”
Ao final da conversa, combinamos que ele responderia as perguntas por escrito. O e-mail que lhe mandei, no entanto, nunca foi respondido. Nos despedimos assim:
– Isso tudo não é muito estranho? – perguntei.
– Tem muita coisa estranha no Brasil – respondeu o “pescador artesanal” e “pobre na forma da lei”.
*A versão original deste texto trazia a informação de que a valorização de 11 mil% ocorreu em 25 dias. Na verdade, a valorização ocorreu em 36 dias. A informação foi corrigida às 16h16 do dia 30 de julho de 2025.
https://piaui.folha.uol.com.br/terreno-santa-cruz-cabralia-banco-master/
