Coluna do Broadcast

 *Coluna do Broadcast: Sem galpões nas capitais, reforma de imóveis antigos vira alternativa*

Por Circe Bonatelli e Aramis Merki II

São Paulo, 24/12/2025 - O mercado de galpões logísticos sofre com a escassez de empreendimentos localizados bem próximos das cidades grandes. A falta deve estimular cada vez mais os operadores do setor a apostar na reforma e na modernização de imóveis antigos, hoje desocupados, que despontam como alternativa para atender à demanda reprimida. A constatação faz parte de um levantamento da consultoria Newmark. O gargalo está nos galpões que fazem a “última pernada” da cadeia de estocagem e distribuição de mercadorias, a chamada last mile, ou última milha. Esses imóveis ficam a até 15 quilômetros das capitais, o que permite entrega rápida de mercadorias com custo reduzido de frete. "A demanda por imóveis desse tipo continua em alta, puxada por grandes empresas do comércio eletrônico", afirma a diretora de pesquisa de mercado da Newmark, Mariana Hanania. “O cenário abre espaço para investimentos na modernização de galpões antigos e que estão sem uso, que despontam como alternativa para ampliar a oferta em localizações estratégicas da capital.”

REQUISITOS. O total de espaços vagos nos galpões do tipo ‘last mile’ representa 11% da área total desses imóveis. Esse número, entretanto, esconde um problema: a área desocupada não atrai inquilinos porque fica dentro de galpões antigos que não atendem aos requisitos mínimos de pé-direito, número de docas e área de pátio para manobra de caminhões que os varejistas exigem atualmente. “Com reforma, as empresas de comércio eletrônico vão correr atrás", diz Mariana.

EXEMPLO. A multinacional australiana Goodman é o maior expoente dessa estratégia, tendo investido na reforma de antigas fábricas da Avon e da Rhodia, na Grande São Paulo. Um dos empreendimentos já foi entregue no Jaguaré, zona oeste da capital paulista, e ocupado rapidamente pelo Mercado Livre.

EM CONSTRUÇÃO. Segundo monitoramento da consultoria, há 125 mil m² de novos projetos last mile em construção na região metropolitana de São Paulo, com entregas previstas até o fim de 2026. "É um volume considerável, mas, perto da necessidade, da procura, não é tão elevado", pondera Mariana.

IA. A Financiadora de Estudos e Projetos (Finep), vinculada ao Ministério da Ciência, Tecnologia e Inovação (MCTI), investiu cerca de R$ 1,5 milhão na PhDsoft, empresa que está na vanguarda da tecnologia para a gestão de estruturas industriais e equipamentos.

GÊMEOS. A solução que eles desenvolvem se chama "gêmeos preditivos digitais": sensores e o histórico de manutenção de equipamentos são usados para "digitalizá-los". Com a versão digital, é possível prever problemas, programar atualizações e evitar paradas inesperadas que prejudicam a produção.

INDÚSTRIA 4.0. O investimento foi feito com recursos do Fundo Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (FNDCT). Na prática, equipamentos e estruturas que antes eram apenas "metal e concreto" passam a operar de forma inteligente, adequados à chamada Indústria 4.0, segundo Duperron Ribeiro, CEO da PhDsoft.

INFRAESTRUTURA. A tecnologia pode ser aplicada em diversos setores: manutenção de navios e plataformas de petróleo, equipamentos industriais de diferentes segmentos e obras de infraestrutura, como pontes e viadutos. Segundo a Finep, o desabamento da ponte na divisa entre Tocantins e Maranhão, em dezembro de 2024, é um exemplo de acidente que poderia ser evitado com esse tipo de monitoramento.

Contato: colunabroadcast@estadao.com

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